lunes, 11 de julio de 2011

¿Puede la crisis perjudicar el derecho al cobro del justiprecio?


En las expropiaciones, en las que el propietario pierde un bien inmueble, u otro tipo de bien o derecho de manera forzosa, por razones de utilidad pública o interés social, el expropiado tiene, a cambio, derecho a que se le abone un justo precio o justiprecio. Este justiprecio, en principio, es una obligación de la Administración territorial (Estado, Comunidades Autónomas, Diputaciones y Ayuntamientos), pero, en ocasiones, puede concurrir un tercero, el llamado beneficiario de la expropiación, que puede ser una entidad pública o incluso privada (caso típico de los concesionarios) y es el que adquiere el bien y está obligado a pagar el justiprecio. O solo usa el bien y paga el justiprecio, a modo de beneficiario impropio, como las concesionarias de autopistas de peaje, ya que la vía y los terrenos correspondientes son de dominio público de la Administración.

Recordemos también que, aunque la regla general en nuestras leyes es que el expropiado cobre primero el valor del bien expropiado y luego pierda su posesión, esta regla lo es solo en el papel y, en la práctica, la inmensa mayoría de las expropiaciones se tramitan de manera urgente, haciendo supuesto común de lo que la Ley considera como excepción, lo que permite desposeer al expropiado desde el principio, con un pago a cuenta ridículo, mal calculado sobre una normativa ya inaplicable, a la espera de que, tras meses y años, se determine finalmente el justiprecio que deba cobrar y le sea ingresado.

Pues bien, ante la situación de crisis económica, muchos expropiados se preguntan qué pueda suceder si la entidad que está obligada al pago resulta insolvente. Este problema resulta más alarmante en el caso de que el obligado al pago del justiprecio (beneficiario, propio o impropio) sea una entidad distinta de la Administración. Es cierto que, a día de hoy, tampoco constituye una gran seguridad que una Administración Pública te deba dinero: el supuesto dogma de la solvencia de la Administración no es ya sostenible. Muchas Administraciones, en especial, Ayuntamientos, se encuentran en una verdadera situación de insolvencia. Pero, al menos, la Administración no puede ser declarada en concurso, cabe pensar en impugnar los presupuestos municipales si no recogen las partidas pertinentes para el pago y, en definitiva, existe la expectativa de cobrar en algún momento. Teniendo en cuenta que los intereses de demora, calculados al interés legal, son hoy bastante superiores al interés bancario, por lo que la demora tampoco es tan preocupante (aunque, eso sí, priva de liquidez al expropiado). No olvidamos que el cobro del justiprecio exigirá el cumplimiento de las formalidades presupuestarias correspondientes y se planteará el típico problema de la dificultad de cobrar frente a la Administración y de la limitación de la ejecución de sentencias pecuniarias por los tribunales respecto de bienes de dominio público o de dominio privado de la Administración destinados a un uso o servicio público. Pero ésta es la situación ya conocida, siquiera agravada por la crisis económica y la falta de liquidez de las Administraciones Públicas.

La mayor inquietud de los expropiados es la relativa al caso de que el obligado al pago sea un beneficiario, propio o impropio, distinto de la Administración. Si tiene un carácter administrativo (p.ej. organismo autónomo o entidad pública empresarial) la situación no es muy distinta del caso de que sea la propia Administración territorial la obligada. Se trata, al fin y al cabo, de entidades de Derecho público, meramente instrumentales de la Administración, cuya creación, modificación o incluso extinción, nunca puede obviar un crédito de Derecho público como es el justiprecio. Lo contrario constituiría un claro abuso de la personalidad jurídica (que tiene un mero carácter instrumental, máxime en la Administración Pública, y que no puede emplearse en fraude de los acreedores). A lo sumo, se producirá una subrogación en la persona del deudor, pero nunca se podrá eludir ni reducir el importe a pagar.

Pero, ¿qué sucede cuando el obligado al pago es una empresa, una persona jurídica de Derecho privado, ya sea de capital público (p.ej. empresas municipales de vivienda o suelo) o incluso de capital privado (supuesto, como he señalado, frecuente, de las empresas concesionarias)? ¿Acaso el justiprecio pueda devenir total o parcialmente ineficaz por una hipotética insolvencia de estas entidades? ¿Qué sucede si carecen de capacidad para satisfacer el justiprecio? ¿Podría verse afectado el justiprecio por una quita (reducción de los créditos) acordada en el seno de un concurso de acreedores?

Ante todo, decir que entiendo que la cuestión que se plantea es una hipótesis de laboratorio o de reflexión jurídica, pues no creo que ninguna entidad beneficiaria de expropiaciones pueda resultar insolvente. Y si tuviera problemas de solvencia, la Administración debería procurar remediar tal situación, no solo en su calidad de Administración expropiante y por tanto responsable del ejercicio de la potestad expropiatoria sino también, en el ámbito de la concesión, por su obligación de restablecimiento del equilibrio económico-financiero o, en caso extremo, el rescate de la concesión, desapareciendo la beneficiaria y subrogándose lógicamente la Administración en la obligación de pago de los justiprecios.

Es cierto, no obstante, que la Ley Concursal vigente, de 2003, no parece hacer excepciones: “Declarado el concurso, todos los acreedores del deudor, ordinarios o no, cualesquiera que sean su nacionalidad y domicilio, quedarán de derecho integrados en la masa pasiva del concurso, sin más excepciones que las establecidas en las leyes” (art. 49), sin que se haya exceptuado legalmente el pago de los justiprecios. Además, se suspende el devengo de intereses (art. 59). No obstante lo anterior, los justiprecios pueden calificarse como créditos de Derecho público y, por ello, gozarían de un privilegio general, al igual que los créditos tributarios de la Administración (art. 91), por lo que, salvo que los correspondientes acreedores votaran a favor de una determinada propuesta de convenio, no resultarían sometidos a los efectos del convenio que pudiera aprobarse (en particular, en cuanto a la quita o reducción del importe de los créditos, ni a la espera o demora acordada en el pago) (arts. 123 y 134).

Con todo, en último término, entendemos que en caso de insolvencia del beneficiario, siempre será responsable la Administración expropiante, máxime en aquellos casos en que, por ingresar el bien en el dominio público, resulte titular del bien expropiado (en cuyo caso, el impago del justiprecio constituiría un enriquecimiento injusto de la Administración, doctrina ésta que ha sido aplicada por reiterada Jurisprudencia también en el ámbito jurídico-público).

El beneficiario distinto de la Administración expropiante tiene la consideración de "vicario" de la Administración, de modo que lo que procedería en tal caso sería reclamar ante la Administración y, en su caso, ante el orden jurisdiccional contencioso-administrativo, con una responsabilidad cuando menos subsidiaria de la Administración ante el impago. La Administración expropiante tiene atribuido expresamente el deber de velar por el pago del justiprecio y, así, el art. 48.2 del Reglamento de Expropiación Forzosa estatuye que "cuando la expropiación beneficia a organismos autónomos oficiales ... como cuando la expropiación se haya realizado en beneficio de particulares o empresas privadas, la Administración expropiante, una vez firme el precio de la expropiación, se dirigirá a los beneficiarios, notificándoles el lugar y fecha en que habrán de realizar el pago", y, en su virtud, se puede reclamar de la Administración expropiante que requiera el pago al beneficiario, y que responda en su defecto.

En conclusión, no vamos a decir que el expropiado no tenga nada de qué preocuparse. Antes al contrario, la crisis y la insolvencia aun provisional, en forma de iliquidez, no sólo empresarial sino también de las Administraciones Públicas, hace que la meta de cobrar el justiprecio, con todos sus intereses, se dilate mucho más que lo deseado (aparte de que la legislación vigente milite en pro de unos “justiprecios” exiguos). Pero su derecho, una vez declarado por el Jurado de Expropiación o los Tribunales de forma definitiva y firme, no puede verse sujeto a merma alguna al amparo de la legislación vigente, y, en último caso, la responsabilidad de la Administración expropiante en la satisfacción de los justiprecios es indudable.



Francisco García Gómez de Mercado
Abogado

Publicado originalmente en Actualidad Jurídica Aranzadi, nº 823, 23 de junio de 2011.

lunes, 27 de junio de 2011

Qué hacer cuando la Administración expropia pero no tramita el justiprecio


La Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reconocido el acceso a los tribunales contencioso-administrativos para la determinación de un justiprecio o una indemnización cuando el interesado insta la determinación del justiprecio y la Administración permanece inactiva, ya sea en relación con la actividad inicial (hoja de aprecio de la Administración y remisión al Jurado) o el órgano inactivo sea el propio Jurado.

Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1997 declara que “En lo que atañe a la pretensión de que sea la jurisdicción la que fije el justiprecio de la finca expropiada condenando a la Administración al pago del mismo en la cantidad señalada por el recurrente en su hoja de aprecio, hemos de señalar, en primer lugar, que el expediente de justiprecio sí ha sido remitido al Jurado Provincial de Expropiación, … consta la remisión al Jurado Provincial de un escrito de la hoy recurrente, para su incorporación al citado expediente. Sentado lo anterior, conviene recordar aquí la doctrina sentada por el Tribunal Constitucional en Auto 409/1988, de 18 abril y Sentencia 136, de 25 septiembre 1995, en el sentido de que si bien es ajustada a derecho la posibilidad de acudir a la jurisdicción frente a la inactividad del Jurado Provincial de Expropiación , en base al derecho a la tutela judicial proclamado por el artículo 24 de la Constitución, y en tal extremo debe ser corregida la doctrina de la sentencia apelada, no lo es menos que para poder ejercer dicha posibilidad es necesario agotar previamente la vía administrativa en el sentido de que para que pueda operar el instituto del silencio administrativo es necesario provocar una respuesta siquiera sea ficticia de la Administración que ha de resolver definitivamente en vía administrativa, y al no haberlo hecho así el recurrente su pretensión resulta inadmisible, máxime en un supuesto como el que nos ocupa en que la Administración que ha de fijar definitivamente el justiprecio en vía administrativa es distinta de la Administración expropiante que interviene en la fase previa de formulación de hojas de aprecio”.

Igualmente, la Sentencia de 20 de junio de 2005 reconoce el acceso a la jurisdicción frente a la inactividad de la Administración al no tramitar debidamente un expediente de expropiación.

Por su parte, la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de abril de 2008 confirma la Sentencia de instancia, que invoca la STC 136/1995, en cuanto a la fijación de justiprecio por los Tribunales frente a la inactividad del Jurado, considerando que se da una situación paralela cuando, ante la hoja de aprecio del expropiado, la Administración no actúa y ni siquiera remite el expediente al Jurado, y se confirma la indemnización reconocida al expropiado en vía contencioso-administrativa.

Francisco García Gómez de Mercado
Abogado

jueves, 31 de marzo de 2011

El demérito en las expropiaciones

A menudo la expropiación parcial de una finca, o la imposición de una servidumbre sobre ella, puede ocasionar perjuicios más allá de los evidentes y directamente derivados por la pérdida de la propiedad o las limitaciones que la servidumbre impone: la superficie restante puede perder valor al reducir su tamaño, o por la forma de dicha porción restante, o por la afección que la infraestructura que motiva la expropiación ocasiona al resto no expropiado. La doctrina jurisprudencial puede sintetizarse del siguiente modo: Si el expropiado considera que como consecuencia de la expropiación parcial la porción restante resulta antieconómica, será necesario que exija la expropiación y, rechazada ésta, podrá solicitar la indemnización correspondiente. Pero la expropiación parcial puede originar otros perjuicios, los cuales también deben ser indemnizados, al margen del cauce de la reclamación de la expropiación total. Por tanto, la falta de petición de expropiación total no es óbice para que se deba indemnizar al expropiado "todos los daños y perjuicios causados como consecuencia de la expropiación, entre los que se encuentra el demérito de la porción de finca no expropiada" La indemnización por expropiación parcial presupone la acreditación de los perjuicios causados, si bien el método para su valoración suele ser el de aplicar un coeficiente sobre el suelo no expropiado, cayéndose, a veces, en un automatismo rechazable. En cualquier caso, hay que recalcar que el coeficiente se aplica sobre el suelo no expropiado, no sobre la porción expropiada. Además, el coeficiente por demérito, aplicado sobre la porción no expropiada, ha de calcularse sobre los factores afectados por la expropiación, que, por ejemplo, puede disminuir el valor del suelo no expropiado pero no el de las plantaciones o edificaciones que sobre el mismo se encuentran (o viceversa). El coeficiente aplicado por el demérito que sufre la porción no expropiada varía en función de los casos concretos enjuiciados, y, aunque exista una cierta tendencia a fijar un 25% , se ha elevado hasta el 30% o reducido al 20%, 15% o incluso 5%. De hecho, si existen dos porciones no expropiadas pueden tener coeficientes distintos. En cualquier caso, la indemnización por expropiación parcial no puede equivaler, ni, desde luego, superar, a la valoración que resultaría de haberse expropiado el resto de la finca, ya que si se equipara la indemnización en ambos casos, ello supondría igualar la privación total y definitiva del derecho de propiedad con los daños causados a consecuencia de la expropiación.

lunes, 28 de marzo de 2011

Expropiación del subsuelo

Más allá de la consideración tradicional del subsuelo como contenedor de recursos naturales (aguas, minerales, hidrocarburos, etc.), el subsuelo es protagonista de las infraestructuras urbanas (como el metro o distintas canalizaciones) y también de las estructuras (fundamentalmente aparcamientos). Con el desarrollo de la técnica unido a la escasez de suelo bien ubicado y el incremento dramático de su precio (a pesar de su relativa reducción tras la explosión de la burbuja) es factible y rentable un uso del subsuelo cada vez más intensivo. El valor del suelo sigue todavía legalmente centrado en su superficie y la edificabilidad que sobre ella es posible. Pero, al mismo tiempo, el ordenamiento urbanístico permite un uso intensivo del subsuelo (hasta cuatro plantas bajo rasante en Madrid) sin consumir edificabilidad lucrativa. Y, por los motivos expuestos (escasez y carestía del suelo), esa parte del iceberg inmobiliario bajo la superficie puede llegar a tener, según las circunstancias, un valor considerable, mayor incluso, en algún caso, que la posible edificación en superficie. No obstante, no todo el subsuelo es privado y, por ello, su explotación económica exige la intervención de la Administración. De hecho, superadas hace mucho doctrinas radicales que llevaban la propiedad del suelo hasta el centro de la tierra, se viene considerando el subsuelo como una especie de dominio público natural. Se impone, pues, la obtención de una concesión administrativa, como título jurídico que otorga al concesionario el uso de la propiedad pública. Pero también se permite hoy la desafectación del subsuelo público, conforme a las pertinentes normas urbanísticas y el oportuno expediente de desafectación (lo que consagra la vigente Ley del Suelo). De esta manera, se llega a concebir un subsuelo privado baja la rasante de un suelo público (especialmente útil en aparcamientos bajo superficie privada pero que invaden, en parte, el subsuelo de las vías públicas). La importancia del subsuelo y su valor independiente, y no como mero anejo del suelo, también se pone de manifiesto en supuestos de expropiación. Se admite, así, la expropiación del suelo, pero se reclama la reversión del subsuelo; o, de forma inversa, se limita el objeto de la expropiación al subsuelo, reclamando los propietarios mantener la propiedad del suelo y su aprovechamiento.

Francisco García Gómez de Mercado
Abogado

martes, 15 de marzo de 2011

El Reglamento de la Ley del Suelo


La Secretaría de Estado (antes Ministerio) de Vivienda está tramitando un anteproyecto de Reglamento de la Ley del Suelo, que, en especial, desarrolla la normativa que el Texto Refundido de la Ley contempla sobre las valoraciones expropiatorias.Próximamente, está prevista una comparecencia del Ministro de Fomento ante la Comisión de Vivienda, para que explique las modificaciones en el Anteproyecto de Reglamento de la Ley del Suelo.

Muchas esperanzas ponen quienes nos dirigen en tal texto. Así, el 29 de septiembre de 2010, la entonces ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, señala que “el Anteproyecto de Reglamento de la Ley del Suelo contribuye directamente a mejorar el funcionamiento del mercado del suelo para hacerlo más transparente y eficiente combatiendo, además, en la medida de lo posible, eventuales prácticas especulativas y fortaleciendo la lucha contra la corrupción”. Nos dice también que “se diversifican los métodos empleados en la valoración del suelo, de modo que se obtiene el valor más justo para cada inmueble”. E incluso que “todos conocemos que el mercado incorpora expectativas y factores especulativos y con este Reglamento vamos a disponer de las reglas que especifican cómo podrán evitarse y qué condiciones deben cumplirse para la aplicación de los distintos métodos”. A su juicio, “todo ello determinará que no puedan producirse valoraciones muy diferentes para inmuebles similares, que es lo que ha venido sucediendo en el pasado”. Por si no fuera suficiente la entonces ministra pretende que “los aspectos los criterios, reglas y métodos de valoración del suelo han sido un aspecto que nunca se había abordado con el suficiente detalle mediante normativa reglamentaria. El Reglamento, siguiendo los criterios fijados en la Ley de Suelo, los desarrolla técnicamente”.

Vamos por partes. En primer lugar, ya he manifestado mi desacuerdo con los planteamientos valorativos de la Ley del Suelo de 2007, posterior Texto Refundido de 2008. Se confunde coste con precio, se huye del valor real so capa de luchar contra la especulaciónm e, incluso desde el punto de vista técnico, se contienen unas reglas mal estructuradas y nada contrastadas. Con decir que todo el suelo que no está urbanizado se valora como rural, por un hipotético aprovechamiento agrícola, creo que está todo dicho. Curiosamente, sin embargo, es una Ley que, en determinadas situaciones que no son las comunes, puede permitir justiprecios mayores que en el pasado.

Pero ¿por qué quien sufre una expropiación debe, además de verse privado de su propiedad, ver minusvalorado sistemáticamente lo que pierde? La regla principal debería ser el valor real, de mercado (en una economía de mercado como es la nuestra), salvo que ese valor de mercado tuviera relación con elementos ilícitos (no siendo ilícita la expectativa o incluso derecho eventual a un desarrollo futuro en un suelo que no está protegido ni preservado de tal desarrollo).

Lo cierto es que, a efectos catastrales y expropiatorios, la legislación ha ido estableciendo unos valores supuestamente objetivos, sobre la base de unos métodos, como el residual, que si bien tienen su base técnica, en su aplicación distan muchas veces de la realidad. El Reglamento inventa poco. Normativa sobre valoraciones ya existía, tanto en el antiguo Reglamento de Gestión, como en la normativa catastral a la que antes se remitía la urbanística o en la de valoración hipotecaria (a la que se remite la Ley del Suelo vigente hasta la aprobación del futuro Reglamento).

El gran problema es aplicar un criterio de valoración por capitalización agrícola a suelos urbanizables, incluso en curso de urbanización. Lo que, perdonen que lo diga, pero es una auténtica barbaridad.

Ya la propia Ley del 2007, consciente de lo radical de sus postulados, aplazó la entrada en vigor de este nuevo régimen, que luego se prorrogó hasta final de 2011 por el Real Decreto-ley 6/2010, el llamado Decreto Zurbano.

¿Llegará de verdad a entrar en vigor el nuevo régimen? No descarto un nuevo aplazamiento, aunque lo más serio consistiría en una revisión en profundidad de la normativa en cuestión, y no profundizar en los errores.

Francisco García Gómez de Mercado
Abogado

Un nuevo aplazamiento de la Ley del Suelo




El Real Decreto-Ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo (el llamado Decreto Zurbano, por resultar de las conversaciones habidas entre el Gobierno y los partidos políticos en un inmueble de la madrileña calle Zurbano) contiene, entre otros aspectos, un nuevo aplazamiento de la Ley del Suelo en cuanto a la valoración del suelo no urbanizado.

Como sabemos, la tesis de la Ley del Suelo de 2007, posteriormente Texto Refundido de 2008, es que todo el suelo no urbanizado (incluyendo en el que está en proceso de urbanización o urbanizable) es considerado como “rural” (art. 12 TRLS08), y por ello debe ser, en principio, valorado como rústico (art. 23 TRLS08), sin perjuicio de ciertas indemnizaciones por valor de coste (arts. 25 y 26 TRLS08).

Que ello supone un menor valor respecto de la legislación anterior es bien sabido (y querido por el espíritu del legislador). Y ese menor valor no sólo representa un menor valor para la persona que es efectivamente expropiada sino incluso, aun como eventualidad, para cualquiera, que pueda ser expropiado; aunque el Gobierno se apresuró en su momento a modificar la normativa técnica (Orden 564/2008, que modifica la Orden 805/2003) para aclarar que, a pesar de la Ley del Suelo de 2007, sólo debía tomarse en consideración la minusvalía derivada de una posible expropiación cuando ésta realmente estuviera en proceso y no con carácter general (para evitar que el patrimonio de suelo de grandes empresas, especialmente promotoras y bancos, no perdiese la mayor parte de su valor por simple obra y gracia de la Ley).

Hecha la indicada salvedad, es claro, sin embargo, que desde el punto de vista expropiatorio, nos encontramos ante una Ley que, aparte de otras modificaciones, puede determinar, una vez entre plenamente en vigor, una sustancial rebaja en el importe de las expropiaciones del suelo urbanizable y urbano no consolidado, y la falta de valoración de algunas construcciones.

A juicio de Tomás Ramón Fernández, la Ley “va a abaratar, sin duda, las expropiaciones y, por lo tanto, el coste total de las obras públicas, pero va a hacerlo al precio de consagrar la tradicional dualidad de valores (los de la Ley y los del mercado), de la que tentemos tan amarga experiencia….”.

La Ley del Suelo de 2007 entró en vigor el día 1 de julio de 2007 (disposición final cuarta), pero admite que los suelos urbanizables actualmente delimitados o sectorizados (por el cambio radical que entraña la nueva norma) se valoren conforme a la legislación anterior siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoración no hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o, si han vencido sea por causa imputable a la Administración o a terceros. Este régimen transitorio olvida, sin embargo, el suelo urbano que pueda no estar urbanizado (como pueda ser el caso de algún suelo urbano no consolidado) que ¡pasa a valorarse inmediatamente como rústico!

Dice así la disposición transitoria tercera.2 que “los terrenos que, a la entrada en vigor de esta Ley, formen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, se valorarán conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo, siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoración no hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o, si han vencido, sea por causa imputable a la Administración o a terceros. De no existir previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial y urbanística, se aplicará el de tres años contados desde la entrada en vigor de esta Ley”.

Así pues, mientras estos ámbitos o sectores estén en plazo de ejecución (que normalmente vendrá fijado por el propio planeamiento, siendo raro el caso en que haya que acudir al plazo supletorio de tres años) o no se ejecuten en plazo por causa imputable a la Administración (lo que será muy difícil de acreditar) o terceros (ajenos al suelo), su valoración será la prevenida por la Ley del Suelo y Valoraciones de 1998 modificada por Ley 10/2003, esto es, el método residual dinámico (que, si bien con el correspondiente descuento por tratarse de un producto inmobiliario futuro, toma en consideración el valor urbanístico de las fincas). Si no fuera por esta disposición, se hubiera producido una enorme minusvaloración con graves consecuencias financieras (para los promotores y para sus financiadores), a pesar de la precisión contenida en las normas técnicas a la que ya hemos hecho referencia, por lo que se optó, con cierta prudencia, por evitar una entrada en vigor inmediata. Sólo el suelo que se haya delimitado o sectorizado con posterioridad al 1 de julio sufre las consecuencias del radicalismo valorativo de la nueva Ley.

Pues bien, ahora la nueva redacción conferida por el Real Decreto-ley 6/2010 amplía el referido plazo de tres años y nos dice que “de no existir previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial y urbanística, las reglas a que se refiere el párrafo anterior serán de aplicación hasta el 31 de diciembre de 2011”.

En cualquier caso, nótese que la reforma sólo trata del plazo supletorio, puesto que la aplicación preferente de los plazos establecidos en la normativa correspondiente (legislación y planeamiento) se mantiene incólume.

Podemos estar de acuerdo en el nuevo aplazamiento de la entrada en vigor de la Ley en su aspecto más conflictivo, pero nos podemos preguntar si no sería mejor cambiar la Ley. Si, visto lo perjudicial de su entrada en vigor, no sería mejor afrontar la situación y reformar la norma. No sería deseable un nuevo aplazamiento sino una reforma, sin esperar a finales de 2011, para mayor seguridad jurídica en la propiedad inmobiliaria, y justicia en su valoración.


Francisco García Gómez de Mercado
Abogado

Urbanismo y expropiación



Suele sorprender que cualquier tipo de desarrollo urbanístico (con independencia de sus fines para vivienda protegida, vivienda libre, turístico, industrial, etc.) cuente con la legitimación legal para privar a los propietarios de los terrenos de su propiedad, es decir, para expropiarlos.
Sin embargo, en España, desde hace muchos años, la expropiación es un medio legal para llevar a cabo la ejecución de cualesquiera planes urbanísticos.

Eso sí, tradicionalmente, se consideraba un medio subsidiario, de forma que sólo debía acudirse a la expropiación cuando los propietarios no cumplían con sus obligaciones de urbanizar conforme a los planes aprobados por la Administración.

Posteriormente, sin embargo, a partir de 1990, la ley permite a la Administración elegir de forma discrecional entre expropiar o emplear otro medio de ejecución del planeamiento.

La situación se agrava en aquellas Comunidades Autónomas que siguen el modelo del llamado Urbanismo corsario (como la Comunidad Valenciana y Andalucía), donde un particular, de acuerdo con la Administración y con su apoyo, es quien desposee a los propietarios y ejecuta la urbanización.

La libre elección entre la expropiación y otros medios ha sido ratificada por distintas leyes (incluida la vigente Ley estatal del Suelo y la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid) y los tribunales de justicia; y es recientemente confirmada, una vez más, por una Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 2010.

Me pregunto, sin embargo, si el derecho de propiedad que está garantizado en la Constitución, aun sujeto a la llamada función social, y la sujeción de la expropiación a una causa de utilidad pública o interés social (art. 33 de la Constitución en ambos casos), no deberían llevar a que, siempre que los propietarios cumplan con las obligaciones urbanísticas correspondientes y satisfagan así la utilidad pública, no debiera dárseles preferencia para ello, sin tener que recurrir a la expropiación, que, como ya sabemos, suele dar lugar a "justiprecios" por debajo del valor de mercado y, por tanto, lesivos para los expropiados.



Francisco García Gómez de Mercado
Abogado

El mal trago de la expropiación


Mi hijo no comprende que si te expropian te paguen menos que si decides vender voluntariamente.

Yo tampoco, aunque así llevamos décadas y décadas.
Es cierto que a veces los Tribunales llegan a reconocer justiprecios superiores a los que en el mercado podrían encontrarse, pero esos son una minoría, aun cuando en ocasiones sea llamativa.

Que el aeropuerto de Barajas, la M50 o las Radiales, pero sólo hasta la M50 (como si después ya sólo quedaran trigales), creen ciudad, como entiende el Tribunal Supremo, y por ende los expropiados tengan un trato razonable o, incluso acaso, más que razonable, no quita en los demás casos el precio sea de derribo. La Administración suele ofrecer una cantidad ínfima, que, aun cuando sea elevada por el Jurado de Expropiación y luego los Tribunales de Justicia, no es realmente un valor que compense efectivamente la pérdida.

Y el expropiado no tiene porqué asumir en propia persona el coste de una obra de interés público; y los políticos no deberían aprovechar esta situación para hacer obras sin contar con el dinero para pagar las expropiaciones, porque primero se ocupa, con una pequeña cantidad y si hay que pagar de verdad no será hasta después de muchos años y muchos pleitos, cuando el político de turno tenga ya otras responsabilidades.

Gestión de la expropiación forzosa (Utilidad pública, ocupación y reversión de los bienes expropiados)



GARCÍA GÓMEZ DE MERCADO, Francisco, Gestión de la expropiación forzosa (Utilidad pública, ocupación y reversión de los bienes expropiados), 2ª ed. (adaptada a la nueva Ley del Suelo de 2007), Ed. Comares, 2007, 395 págs.

"Vamos, ahora, a estudiar el otro aspecto fundamental de la expropiación (aparte de que se pague el justo precio), cual es la justificación en una causa de utilidad pública o de interés social y la posible reversión de los bienes o derechos expropiados si tal causa de utilidad pública o interés social se frustra o no se llega a cumplir, comenzando, como base de lo que luego se dirá, por el concepto y regulación de la expropiación forzosa, su naturaleza y fundamento, y sus elementos.

A continuación, examinaremos el presupuesto de toda expropiación forzosa, cual es la existencia de un interés público, legal y constitucionalmente calificado como causa de utilidad pública o interés social (dualidad que, como veremos, no representa, realmente, una diferenciación de régimen jurídico). Presupuesta la utilidad pública o el interés social, debe también ser declarada o concretada la necesidad de ocupación de los bienes y derechos que específicamente se expropian, entrando en las cuestiones relativas a su tramitación e impugnación. Finalmente, la expropiación se consuma con la ocupación de los bienes y derechos expropiados. Siendo bienes inmuebles generalmente, es menester también la práctica de la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad.

Un estudio especial requieren las expropiaciones urbanísticas. Al igual que en El justiprecio ..., merecen un examen particular tales expropiaciones por la importancia, cuantitativa y cualitativa, de que gozan, en la actualidad.

Pero el estudio de la justificación de la expropiación forzosa a través de la existencia previa de una causa de utilidad pública o interés social no puede considerarse completo sin el de la reversión de los bienes expropiados, esto es, el derecho del antiguo expropiado, o sus causahabientes, a recuperar el bien expropiado respecto del cual no ha quedado cumplida dicha causa de utilidad pública o interés social, causa que, en consecuencia, no basta que preexista sino que se cumpla o consume (con las particularidades y limitaciones que tendremos ocasión de observar).

La reversión, sea ordinaria o urbanística (pues a ésta hay que dedicar capítulo aparte, por su importancia y regulación específica), es una institución fundamental en materia de expropiación forzosa. Si existen tres cuestiones fundamentales en esta materia, que suelen ser objeto de discusión entre quien expropia o se beneficia de la expropiación y quien sufre la expropiación estas son el justiprecio (respecto al que, como ya hemos dicho, nos remitimos a su estudio anterior), la existencia o no de utilidad pública y, por último pero no por ello menos importante, la reversión.

La reversión ordinaria ha sido afectada fundamentalmente por la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999…”.

Y en todo caso tomamos en esta segunda edición las reformas introducidas en la materia por la Ley estatal del Suelo de 2007.

El justiprecio de la expropiación forzosa



GARCÍA GÓMEZ DE MERCADO, Francisco, El justiprecio de la expropiación forzosa. Estudio de su determinación y pago con especial consideración de las valoraciones urbanísticas (adaptada a la Ley del suelo de 2007), Ed. Comares, 7ª ed., 2007, 443 págs.

"Como su propio nombre indica, la presente obra trata del precio que debe abonarse en la expropiación forzosa al expropiado, por la pérdida de los bienes o derechos afectados por aquélla, precio que ha de ser justo. Nos interesa esclarecer los distintos problemas y cuestiones que la valoración y el pago de este "justiprecio" plantean. Y, en relación con su valoración, han de examinarse tanto los aspectos expropiatorios como los urbanísticos, no sólo por la importancia, cuantitativa y cualitativa, de que gozan, en la actualidad, las expropiaciones urbanísticas, fundadas en la legislación de ese carácter, sino porque, como se verá, la valoración del suelo expropiado debe hacerse siempre con arreglo a normas de la legislación urbanística. Por ello, no se trata tanto de estudiar las expropiaciones ordinarias, por un lado, y las urbanísticas o sus especialidades, por otro, sino de examinar, además de las normas de la legislación expropiatoria, los distintos aspectos urbanísticos de interés, sean de aplicación general a todas las expropiaciones de terrenos o especial para las expropiaciones motivadas por la legislación y planeamiento urbanísticos.

El enfoque del libro es eminentemente práctico. Pretende ser útil a los juristas y otros profesionales que deban enfrentarse con la determinación y pago del precio de los bienes y derechos afectados por la expropiación, sin perjuicio de que pueda ser de interés, asimismo, para quienes, sin intervenir en ella, deseen estudiar esta materia, que es clásica pero siempre actual dentro del campo del Derecho administrativo. Si se observa cualquier repertorio de jurisprudencia, se podrá comprobar que las cuestiones relativas a la valoración e impugnación del justiprecio representan una parte considerable de los recursos contencioso-administrativos, y su relevancia no sólo se debe a su número sino también a la cuantía, generalmente elevada, de estos recursos...".

Problemas procesales de la impugnación del justiprecio




GARCÍA GÓMEZ DE MERCADO, Francisco, Problemas procesales de la impugnación de los acuerdos de los Jurados de Expropiación, Ed. Civitas, 327 págs., 1997.

Una de las mayores satisfacciones de la docencia es la relación con quienes, con auténtica vocación y preocupaciones científicas acuden a la Universidad para algo más que para adquirir los conocimientos imprescindibles para el ejercicio digno de una profesión.

La obra de Francisco García tiene una sólida base en una experiencia profesional como Abogado del Estado ante los Tribunales contencioso-administrativos, defendiendo los acuerdos del Jurado Provincial de Expropiación o, eventualmente y previa declaración de lesividad, manteniendo pretensiones contrarias a dichos acuerdos. Conoce, pues, perfectamente las distintas cuestiones procesales que se plantean en la impugnación de los referidos acuerdos, como se demuestra, sobradamente, a lo largo del texto. Esta previa experiencia le ha permitido abordar los verdaderos problemas, con consecuencias jurídicas indudables, y aportar soluciones (lo que le atribuye su carácter de verdadera tesis doctoral). Estas soluciones se apoyan no sólo en la doctrina, que ha estudiado exhaustivamente, sino también en la jurisprudencia, cuyo estudio es verdaderamente imprescindible, si bien con carácter crítico, como es evidente.

El libro, sin dejar de examinar todas las cuestiones que surgen en el ámbito de la impugnación del justiprecio de la expropiación forzosa, cumple con la máxima de "si breve, lo bueno, dos veces bueno". Se lee "de un tirón" por la claridad de la exposición y lo interesante de los problemas estudiados. Esta concisión es un valor en alza porque el lector de libros impresos parece una especie a extinguir en esta época de ordenadores y bases de datos. El presente libro merece la pena ser leído, especialmente por todos aquellos que desean estudiar el Derecho procesal administrativo, rama de nuestro ordenamiento jurídico que no siempre ha tenido el tratamiento doctrinal que se merece.

Existe un buen número de problemas de lo contencioso-administrativo en España que han sido denunciados tantas veces que, después del tiempo transcurrido, en ocasiones, nos invade la sensación de que insistir en ellos es estéril. Sin embargo, la crítica de los errores de nuestro ordenamiento jurídico y las propuestas de modificación en orden a superar los problemas denunciados nunca es inútil, aunque la solución se aplace una y otra vez y, a pesar de la notoria urgencia, se pase de un anteproyecto a otro y luego a otro más. Últimamente, se han presentado sucesivamente los proyectos o anteproyectos de Belloch y Mariscal de Gante, que, a menudo, reproducen los mismos fallos y, aun con diferentes propuestas, no alcanzan a resolver buen número de los problemas pendientes.

Jesús GONZÁLEZ PÉREZ