martes, 8 de mayo de 2018

Octava edición de "El Justiprecio"




La Editorial Comares ha publicado la 8ª edición del libro de Francisco García Gómez de Mercado El justiprecio de la expropiación forzosa (estudio de su determinación y pago con especial consideración de las valoraciones urbanísticas).

martes, 24 de abril de 2018

Expropiación en suelo rural: arbolado y demérito




La reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2018 (RC 1843/2016) aborda algunas cuestiones que se presentan a menudo en la práctica en la valoración del suelo rural en expropiaciones, en especial en aquellas de carácter lineal  por redes eléctricas, gasoductos o carreteras, que no ocupan la totalidad de la finca.

En primer lugar, aborda la renta que debe valorarse. En el suelo rural, el terreno debe valorarse mediante el método de actualización o capitalización de rentas, en el que hay que subrayar que las rentas a capitalizar pueden ser reales (efectivamente percibidas en razón de la explotación existente en la finca) o potenciales, como expresamente recoge el art. 36. 1 TRLS15, que menciona “la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración”. Por tanto y por lo pronto, las fincas que carezcan de explotación o estén subexplotadas deberán justipreciarse en función de las rentas que se podrían obtener con una explotación adecuada a las características de la finca., si bien cuando la explotación real dé un resultado mejor deberá estarse a ella , y este es el caso que nos ocupa:


"La discrepancia de la parte recurrente parte de considerar que no se ha tenido en cuenta para efectuar la valoración por el método de capitalización del verdadero cultivo al que está dedicado la finca, tal y como ha quedado acreditado en las actuaciones. En efecto, en las actas previas a la ocupación, se hizo constar que la finca estaba dedicada al frutal secano, sin embargo la resolución del jurado, por error según la sentencia, habla de encinar y la beneficiaria de melocotoneros. Es lo cierto que, de la prueba practicada ha quedado acreditado que la finca se dedicaba mayoritariamente al cultivo del almendro y así se deduce tanto del acta notarial, como de la prueba pericial practicada en las actuaciones, prueba pericial cuya valoración ha resultado también impugnada por la parte recurrente en el cuarto de sus motivos.
Consecuentemente, para valorar la parte de la finca expropiada habrá de seguirse el método de capitalización de rentas seguido por el jurado, pero habrá de tomarse como cultivo a efectos de tal valoración, el almendro, por lo que el motivo del recurso debe ser estimado".

Por otro lado, si bien la norma legal (art. 35.3 TRLS15) contempla la valoración de plantaciones y se ha dicho que, en principio,  han de valorarse independientemente las unidades de árboles o arbustos, en función de su naturaleza (STS 14-12-1984, RJ 6105; 13-5-1986, RJ 2915; y 1-10-2001, RJ 10067), la sentencia ahora objeto de comentario señala:
"Respecto de la indemnización del arbolado, la expropiada considera que se infringe el artículo 22.3 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo y la jurisprudencia referida a la valoración de las plantaciones.La sentencia de instancia, con criterio que compartimos, ya negó la posibilidad de valorar el arbolado como partida independiente partiendo de la tesis de que "tal descomposición solo es posible cuando el valor del terreno se pueda fijar sin atención a ese vuelo; pero no cuando el vuelo determina el aprovechamiento ordinario y debe considerarse como valor incorporado al terreno para evitar indemnizar dos veces por lo mismo".Este criterio es el utilizado en nuestra sentencia de 2 de noviembre de 2017 , cuando afirmamos que: "También en relación con el valor del suelo, no puede aceptarse la pretensión de la expropiada de que se sume a dicho valor el del vuelo, del arbolado, porque si esa valoración se hace con fincas de un determinado cultivo, deberá estimarse que en la valoración del suelo está incluido el vuelo, porque no sería lógico valorar un terreno con destino a cultivo de agrios y pretender incrementar el valor con el arbolado", y el seguido por el perito judicial que no incluye ninguna partida indemnizable por este concepto".
 Así pues los olivos no deberían valorarse por separado del olivar o los naranjos del naranjal.

Finalmente, se plantea a menudo el demérito producido por la expropiación parcial de la finca. Aquí la sentencia estudiada recoge y explica la Jurisprudencia existente, bastando su cita:

"Respecto a la infracción de la jurisprudencia sobre la indemnización del demérito, hemos de señalar que como hemos establecido en sentencias de esta Sala de 15 de julio de 2013 (recurso 360/2011 ), 3 de octubre de 2014 (recurso 6049/2011 ) y 1 de diciembre de 2014 (recurso 1616/2012 ): "en relación con la pretendida infracción de los artículos 23 y 46 de la LEF , es reiterada la jurisprudencia, de la que es exponente la sentencia de 27 de febrero del 2013 -recurso 1716/2010 - y la posterior de 6 de mayo de 2013 - recurso 3697/2010-, según la cual "...El art. 23 de la LEF contempla el supuesto en que la parte no expropiada de la finca resulte antieconómica, en cuyo caso el propietario podrá solicitar la expropiación total de la finca y si la Administración no accede a ello podrá solicitar como parte del justiprecio la indemnización" por los perjuicios que se produzcan a consecuencia de la expropiación parcial de la finca" ( art.46 de la LEF ). La Administración no está obligada a expropiar bienes cuando no existe utilidad pública o interés social, pero el propietario tiene derecho a ser indemnizado no solo por los bienes que se le expropian sino también por los demás perjuicios que se le causen. De modo que la negativa de la Administración a proceder a la expropiación total por resultar antieconómica la conservación de parte de la finca no expropiada, tal negativa se traduce en su derecho a indemnización en los términos previstos en el art. 46 de la LEF , siempre que se acredite la parte restante resulte antieconómica.
Pero la expropiación parcial de una finca puede originar otros perjuicios para el propietario que también deben ser indemnizados. Estos supuestos, en principio, no guardan relación con los supuestos contemplados en los artículos 23 y 46 de la LEF , pues operan al margen de que la parte no expropiada resulta antieconómica. Se producen cuando la expropiación parcial disminuye el valor de la parte no expropiada. Estos daños y perjuicios no son incardinables propiamente en la previsión del art. 46 de la LEF , sino en la obligación general de indemnizar por todos los perjuicios que le cause la expropiación, contenido en el art. 33.3 de la C.E y en el art. 1º de la LEF , aunque alguna sentencia ha entendido que eran incluibles dentro de la previsión contenida en el artículo 46 de la LEF . De forma que cuando el rendimiento económico del resto no expropiado, sin resultar antieconómico, se ve disminuido como consecuencia de la división o expropiación parcial de la finca también tiene que ser indemnizado. Así lo ha tenido ocasión de señalar el Tribunal Supremo en sus sentencias de 22 de marzo de 1993 , 26 de marzo de 1994 , 9 de mayo de 1994 , entre otras, muchas afirmando que "hemos declarado que cuando la expropiación parcial de una finca produce un demérito en la porción restante, tal depreciación, como consecuencia directa de la expropiación, debe ser compensada adecuadamente, mediante la indemnización proporcionada al perjuicio real".
Asimismo, señalábamos que "Es por ello que la indemnización en los casos de expropiación parcial, fuera de los supuestos contemplados en el art. 23 de la LEF , puede venir motivada por diferentes circunstancias, tales como los perjuicios que la propia división de la finca genere, el demérito en el resto de la finca no expropiada o los perjuicios en la utilización o aprovechamiento del resto de la finca no expropiada. Pero esta indemnización no es automática, los daños y perjuicios han de ser acreditados. En nuestras Sentencias de 22 de marzo de 1993 (recurso de apelación 4876/90 ) y 26 de marzo de 1994 (recurso de apelación 2284/91 ) hemos declarado que "cuando la expropiación parcial de una finca produce un demérito en la porción restante, tal depreciación, como consecuencia directa de la expropiación, debe ser compensada adecuadamente, mediante una indemnización proporcionada al perjuicio real".
Se trata, en definitiva, de indemnizar los perjuicios reales que sufre el expropiado como consecuencia de la expropiación parcial integrándose como una partida indemnizatoria del justiprecio expropiatorio. La jurisprudencia de esta Sala recogida, entre otras, en sentencias de 9 mayo 1994 (recurso 2905/1991 ), 25 de noviembre de 1997 (recurso 1455/92 ), 17 de mayo de 1999 (recurso 12095/1991 ) y 26 abril 2005 (recurso 5586/2001 ), viene manteniendo que en los supuestos de expropiación parcial de una finca, "el demérito de la porción de finca restante, producido como consecuencia directa de la expropiación, debe ser compensado adecuadamente mediante una indemnización proporcionada al perjuicio."
En el presente caso, la sentencia ya consideró, y el perito judicial ratificó tal criterio, que tal demérito no se ha producido atendiendo esencialmente a la superficie expropiada en relación con la total superficie de la finca. No se discute que estemos ante una unidad productiva, sino el hecho de que, dado el porcentaje de suelo ocupado en relación con la superficie total, no quedan acreditados los perjuicios cuya indemnización se pretende. Esta conclusión es asumida por el perito judicial, cuando al evacuar su informe y a las aclaraciones sobre tal extremo planteadas por la recurrente, fue contundente al afirmar que dicho demérito no aparecía en su informe por escrito por considerarlo inexistente.
Esta conclusión se ajusta a nuestra doctrina, en virtud de la cual, la indemnización por expropiación parcial trata de compensar el demérito que sufre la parte no expropiada en relación con el aprovechamiento que ostentaba la finca antes de la división, dado que lo que se trata de indemnizar por tal concepto no es la privación del suelo, el cual no se expropia, sino los perjuicios en la utilización o productividad del resto de la finca no expropiada en relación con su aprovechamiento agrícola, perjuicios que en este caso no han quedado acreditados".
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Francisco García Gómez de Mercado

Abogado



martes, 6 de marzo de 2018

La demanialidad como motivo de revisión de sentencia en materia expropiatoria

 

La Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de febrero de 2018 (RC 41/2016) rechaza la demanda de revisión del Ayuntamiento de Zaragoza contra la sentencia que fijó en 9,6 millones euros la expropiación de los terrenos Tiro de Pichón. Los terrenos fueron expropiados para ejecutar el Plan de Riberas para la celebración de la Expo de Zaragoza en 2008. Como motivo de revisión de sentencia se invocaba la aparición de un documento que acreditaría la condición de demanial del terreno y, en consecuencia, la exclusión de la expropiación, limitada a la propiedad privada o bienes patrimoniales según el art. 1 de su Ley reguladora de 16 de diciembre de 1954 (así como la inalienabilidad de los bienes de dominio público proclamada por el art. 132.1 CE).
En su FJ 2º recuerda la doctrina sobre el recurso extraordinario de revisión:
 
SEGUNDO.- Con carácter previo a entrar, debe recordarse que la doctrina general, representada, entre otras, por la STS de esta Sala de 12 de junio de 2009 (revisión núm 10/2006), entiende que el Procedimiento de revisión es un remedio de carácter excepcional y extraordinario en cuanto supone desviación de las normas generales. En función de su naturaleza ha de ser objeto de una aplicación restrictiva. Además, ha de circunscribirse, en cuanto a su fundamento, a los casos o motivos taxativamente señalados en la Ley. El procedimiento de revisión debe tener un exacto encaje en alguno de los concretos casos en que se autoriza su interposición.
Lo anterior exige un enjuiciamiento inspirado en criterios rigurosos de aplicación, al suponer dicho proceso una excepción al principio de intangibilidad de la cosa juzgada. Por ello sólo es procedente cuando se den los presupuestos que la Ley de la Jurisdicción señala y se cumpla alguno de los motivos fijados en la ley. El procedimiento de revisión ha de basarse, para ser admisible, en alguno de los tasados motivos previstos por el legislador, a la luz de una interpretación forzosamente estricta, con proscripción de cualquier tipo de interpretación extensiva o analógica de los supuestos en los que procede, que no permite la apertura de una nueva instancia ni una nueva consideración de la litis que no tenga como soporte alguno de dichos motivos.
Por su propia naturaleza, el procedimiento de revisión no permite su transformación en una nueva instancia, ni ser utilizado para corregir los defectos formales o de fondo que puedan alegarse. Es el carácter excepcional del mismo el que no permite reabrir un proceso decidido por sentencia firme para intentar una nueva resolución sobre lo ya alegado y decidido para convertir el procedimiento en una nueva y posterior instancia contra sentencia firme. El procedimiento de revisión no es, en definitiva, una tercera instancia que permita un nuevo replanteamiento de la cuestión discutida en la instancia ordinaria anterior, al margen de la propia perspectiva del procedimiento extraordinario de revisión. De ahí la imposibilidad de corregir, por cualquiera de sus motivos, la valoración de la prueba hecha por la sentencia firme impugnada, o de suplir omisiones o insuficiencia de prueba en que hubiera podido incurrirse en la primera instancia jurisdiccional. Quiere decirse con lo expuesto que este procedimiento extraordinario de revisión no puede ser concebido siquiera como una última o suprema instancia en la que pueda plantearse de nuevo el caso debatido ante el Tribunal a quo , ni tampoco como un medio de corregir los errores en que, eventualmente, hubiera podido incurrir la sentencia impugnada.
Es decir, aunque hipotéticamente pudiera estimarse que la sentencia firme recurrida había interpretado equivocadamente la legalidad aplicable al caso controvertido, o valorado en forma no adecuada los hechos y las pruebas tenidos en cuenta en la instancia o instancias jurisdiccionales, no sería el procedimiento de revisión el cauce procesal adecuado para enmendar tales desviaciones.
El procedimiento de revisión, pues, no es una nueva instancia del mismo proceso, sino que constituye un procedimiento distinto e independiente cuyo objeto está exclusivamente circunscrito al examen de unos motivos que, por definición, son extrínsecos al pronunciamiento judicial que se trata de revisar.
A continuación, en su FJ 3º se ocupa, en particular, de la causa de revisión de recobro de documentos decisivos. Dice así:
TERCERO.- En concreto, en relación con la causa prevista en la letra a) del artículo 102.1 de la LRJCA ---que dispone habrá lugar a la revisión de una sentencia firme «si después de pronunciada se recobraren documentos decisivos, no aportados por causa de fuerza mayor o por obra de la parte en cuyo favor se hubiere dictado»-- - , esta Sala exige la concurrencia de los siguientes requisitos:
A) Que los documentos hayan sido « recobrados» con posterioridad al momento en que haya precluido la posibilidad de aportarlos al proceso;
B) Que tales documentos sean «anteriores» a la fecha de la sentencia firme objeto de la revisión, habiendo estado «retenidos» por fuerza mayor o por obra o acto de la parte favorecida con la resolución firme; y,
C) Que se trate de documentos «decisivos» para resolver la controversia, en el sentido de que, mediante una provisional apreciación, pueda inferirse que, de haber sido presentados en el litigio, la decisión recaída tendría un sesgo diferente (por lo que el motivo no puede prosperar y es inoperante si el fallo cuestionado no variaría aun estando unidos aquéllos a los autos ---juicio ponderativo que debe realizar, prima facie , el Tribunal al decidir sobre la procedencia de la revisión entablada---).
A lo anterior cabe añadir que el citado artículo 102.1.a) se refiere a los documentos mismos, es decir, al soporte material que los constituye y no, de entrada, a los datos en ellos constatados; de modo que los que han de estar ocultados o retenidos por fuerza mayor o por obra de la contraparte a quien favorecen son los papeles, no sus contenidos directos o indirectos, que pueden acreditarse por cualquier otro medio de prueba ---cuya potencial deficiencia no es posible suplir en vía de revisión ( STS, entre otras, de 12 de Julio de 2006, Revisión núm. 10/2005 ). Igualmente, es también exigible que los documentos no se encontraran en oficinas públicas, en las que no cabe apreciar retención de documentos, ni fuerza mayor, ni actuación de la otra parte (STS de la Sala Especial de 29 de febrero de 1984), y, en el mismo sentido, de hallarse el documento a disposición de los interesados (por todas, SSTS de 14 de enero y 24 de junio de 1994 ).
Por otra parte, la jurisprudencia de esta Sala (por todas, la sentencia de 25 de noviembre de 2005, RR 10/2004 ) a la hora de establecer los requisitos exigidos para apreciar la existencia del motivo de revisión recogido en el artículo 102.1 a) de la LJCA , declara expresamente que ha de tratarse de documentos anteriores a la fecha de la sentencia firme objeto de la revisión, no de los que sean posteriores a la misma.
Finalmente analiza, para desestimar, que el documento aportado en el caso concreto constituya motivo de revisión válido, lo cual no significa que, en teoría, la acreditación del dominio público del terreno mediante documento recobrado y decisivo sí pudiera serlo:
CUARTO.- Pues bien, en el presente caso, el documento aportado como «recobrado» viene constituido por la comunicación de 2 de abril de 1976 de la Comisaría de Aguas del Ebro dirigida al Presidente de la Asociación de Cabezas de Familia del Barrio de la Almozara. Este documento no es más que un mero acto de comunicación de una actuación administrativa que obra en un expediente, de forma que habría bastado una mínima diligencia por parte del recurrente para haber podido solicitar la documentación a la Administración (Comisaría de Aguas del Ebro).
Consta aportada como documento número 6 anejo a la demanda, la diligencia de 17 de mayo de 2016 expedida por el Concejal de medio ambiente y sostenibilidad en que se manifiesta la entrega del documento esgrimido como fundamento de esta demanda por la Presidencia de la Asociación de Vecinos Ebro de la Almozara con ocasión de unas jornadas. Sin embargo, el documento que se dice recobrado formaba parte del archivo público antes de dictarse sentencia, (la Comisaría del Ebro), por lo que no cabe apreciar retención de dicho documento, ni fuerza mayor ni voluntad contraria, ya que hallándose en un archivo público, se hubiera podido obtener directamente un ejemplar ( SSTS, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera, de 5 de junio de 2017, revisión núm. 27/2016 y de 29 de mayo de 2017, revisión núm. 29/2016 ).
Sin perjuicio a lo expuesto, no cabe atribuir al documento la condición de «decisivo», para resolver la controversia, en el sentido de que mediante, una provisional apreciación, pueda inferirse que, de haber sido presentados en el litigio, la decisión recaída tendría un sesgo diferente ( STS, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Segunda, núm. 1583/2017, de 19 de octubre, revisión núm. 50/2016 ). Y ello por cuanto tal documento no contradice las conclusiones de la sentencia a las que hemos hecho referencia, ni demuestra que las porciones de terrenos expropiadas ostentaran el carácter demanial a los efectos pretendidos, sino tan sólo hace referencia a la autorización otorgada para realizar vertidos de escombros en el cauce del río Ebro de 17 de noviembre de 1975 y la otorgada para colocar alambradas para respetar la servidumbre de uso público, en respuesta a una solicitud de la Asociación de Cabezas de Familia del Barrio de la Almozara que ni siquiera es aportada.
Carece de virtualidad a los efectos pretendidos en resto de la documentación aportada junto a la demanda, siendo así que, el recurso de revisión, por su propia naturaleza, no permite su transformación en una nueva instancia, ni ser utilizado para corregir los defectos formales o de fondo que puedan alegarse. Es el carácter excepcional del recurso el que no permite reabrir un proceso decidido por sentencia firme, ni permite un nuevo replanteamiento de la cuestión discutida en la instancia ordinaria anterior, al margen de la propia perspectiva del recurso extraordinario de revisión. De ahí la imposibilidad de corregir, por cualquiera de sus motivos, la valoración de la prueba hecha por la sentencia firme impugnada, o de suplir omisiones o insuficiencia de prueba en que hubiera podido incurrirse en la primera instancia jurisdiccional.
 
 
Francisco García Gómez de Mercado
Abogado

martes, 27 de febrero de 2018

El Tribunal Constitucional avala la expropiación de viviendas

 
La  Sentencia del Tribunal Constitucional de 22 de febrero de 2018 (Rec. inconstitucionalidad núm. 6036-2013), de la que ha sido ponente el Presidente del Tribunal, Excmo. Sr. D. Juan José González Rivas, estima parcialmente el recurso presentado por el Gobierno contra varios preceptos de la Ley Foral 24/2013, aprobada para reformar la norma que regula el derecho a la vivienda en Navarra (Ley Foral 10/2010). El Tribunal declara inconstitucional y nula la Disposición Adicional Décima de la norma foral, que determina la expropiación forzosa de las viviendas que, como consecuencia de un desahucio y tras la celebración de subasta, sean adjudicadas a entidades financieras. Se trata de un mecanismo distinto al previsto por las normas estatales para hacer frente a la necesidad de vivienda de las personas en situación de emergencia social y, en consecuencia, invade la competencia exclusiva del Estado para establecer las bases de la planificación de la actividad económica (art. 149.1.13 CE), que deben ser iguales en toda España.

Como ya afirmó el Tribunal en la STC 93/2015 (referida a la ley de vivienda de Andalucía y redactada por el mismo ponente), la regulación por la ley impugnada de un mecanismo diferente, dirigido también a la protección de los más vulnerables, "rompe el carácter coherente de la acción pública en esta materia". Al aprobar dicha ley, la Comunidad Foral de Navarra ha ejercido su competencia en materia de vivienda, pero lo ha hecho de forma que, "al interferir de un modo significativo en el ejercicio legítimo que el Estado hace de sus competencias, menoscaba la plena efectividad de dicha competencia estatal". En consecuencia, el Tribunal declara la inconstitucionalidad y nulidad de la Disposición Adicional Décima.


Ahora bien, el Tribunal rechaza que el resto de los preceptos impugnados, que examina de uno en uno, interfieran en la regulación de la actividad económica por parte del Estado.
 
En particular,  los dos preceptos que prevén causas adicionales que justifican la expropiación forzosa de viviendas no invaden la competencia estatal prevista en el art. 149.1.13 CE. La sentencia explica que tal interferencia no se produce en la medida en que las expropiaciones "vayan acompañadas de la indemnización correspondiente" y no tengan "aptitud suficiente para perjudicar sustancialmente la solvencia de las entidades de crédito " ni para dificultar los objetivos de la actuación de la SAREB.

Dice así la Sentencia que "Según el escrito de demanda los arts. 52.2.a) y 72.2 de la Ley Foral 10/2010, en la redacción dada por los art. 2 y 6 de la Ley Foral 24/2013, serían un obstáculo para la efectividad de la medidas aprobadas por el Estado ex art. 149.1.13 CE porque prevén supuestos adicionales de expropiación forzosa, cuyas características fueron precisadas al transcribir dichos preceptos.

Sin que quepa negar que la previsión legal de una causa de expropiación constituye siempre un sacrificio de la posición del propietario, lo relevante en este contexto competencial es que al expropiado le asiste, como garantía constitucional, el derecho a recibir necesariamente una indemnización y a que ésta represente un proporcional equilibrio respecto del valor económico del bien de cuya propiedad se le priva (por todas, STC 218/2015, de 22 de octubre, FJ 4). De este modo, las expropiaciones que pudieran traer causa de los arts. 52.2.a) y 72.2, mientras vayan acompañadas de la indemnización correspondiente, no tienen aptitud suficiente para perjudicar sustancialmente la solvencia de las entidades de crédito, ni tampoco para mermar significativamente los resultados del proceso de desinversión confiado a la SAREB. En caso de que la propia ley foral impidiera, mediante alguno de los preceptos que no han sido recurridos, que las citadas previsiones expropiatorias no fuesen seguidas de una indemnización proporcional al valor real de la vivienda serían los preceptos que negasen o configurasen de otro modo el derecho a indemnización los que producirían el obstáculo relevante en la competencia estatal.
Procede concluir que estas dos normas forales, que son legítimo ejercicio de las atribuciones autonómicas en materia de vivienda (art. 44 LORAFNA), pues la definición de causas de expropiación corresponde al poder público encargado de perseguir los fines sectoriales a cuya satisfacción se orienta la expropiación, no menoscaban significativamente las decisiones que el Estado ha adoptado ex art. 149.1.13 CE para mejorar la solvencia de las entidades financieras y para optimizar el proceso de desinversión de los activos inmobiliarios de peor calidad. Consecuentemente, procede declarar su constitucionalidad y desestimar esta impugnación en la medida que se refiere a ellas ".



Francisco García Gómez de Mercado
Abogado

martes, 23 de enero de 2018

Los convenios que suspendían la adquisición del dominio público debían ser firmados por la Administración



Cuando el beneficiario sea distinto de la Administración a él compete llegar al mutuo acuerdo o convenio expropiatorio, con arreglo al art. 5.2.3ª REF, a cuyo tenor "en el curso del expediente tendrán atribuidas los beneficiarios las siguientes facultades y obligaciones... convenir libremente con el expropiado la adquisición amistosa a que se refiere el art. 24 de la Ley”. Si el beneficiario es una persona privada no es precisa la aprobación por parte de la Administración, toda vez que el procedimiento del art. 25 REF se refiere al supuesto de "la adquisición por mutuo acuerdo con cargo a fondos públicos" y si lo es otra entidad pública corresponderá a sus propios órganos (STS 4-7-1979, RJ 2821). Basta, por tanto, la intervención del beneficiario sin que deba intervenir, además, la Administración, si bien alguna sentencia antigua exige la intervención tanto del beneficiario como de la Administración (STS 13-3-1968, RJ 1290), aunque de lo que trata, realmente, la sentencia es de la exigencia de que intervenga el beneficiario y no sólo la Administración. Queda claro, pues, como reconoce la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de marzo de 2012 (RJ 2012\5524) que la transacción sobre el justiprecio corresponde a la beneficiaria.


Ahora bien, un convenio que afecte a la adquisición de los bienes que han de pasar al dominio público (suspendiendo su adquisición para facilitar la consecución del aprovechamiento urbanístico por los propietarios) tiene que ser firmado, si procediere, por la Administración y no basta la firma del beneficiario, como aclara la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 2017 (RC 1951/2016).

En el asunto del que trae causa dicha sentencia, la Dirección General de Carreteras del Ministerio de Fomento desestimó el recurso de alzada interpuesto contra otra anterior dictada por la Demarcación de Carreteras del Estado, por la que se ordenaba que no era posible la continuación o renovación de los convenios denominados “Nueva Ciudad del Este” y “Los Ahijones” y se ordenaba la incoación del procedimiento de expropiación para la adquisición de los bienes y derechos necesarios para la ejecución de las obras públicas a que se hacía referencia en dichos convenios.

En dichos convenios, los propietarios expropiados con la beneficiaria cedían el uso de la finca, conservando la propiedad, que se transmitiría dentro del sistema de compensación mediante el proyecto de reparcelación que en su día se aprobase por el Ayuntamiento, de suerte que conservaban los aprovechamientos urbanísticos que pudieran corresponderles en el momento de aprobación definitiva del proyecto de reparcelación.”  Es decir, los convenios celebrados entre beneficiaria de la expropiación y propietarios expropiados, afectaba a la misma transmisión de la propiedad de los terrenos declarados de necesaria ocupación, que no pasarían a la propiedad pública, porque no se verían afectada por el sistema concesional, sino que se imponía sobre ellos una “cesión de uso”, incluso manteniendo la propiedad de los no ocupados directamente por la carretera.

Se declara en ese sentido por la Sala de instancia que “Los convenios urbanísticos firmados tenían por objeto suspender el trámite de los expedientes expropiatorios a la espera del desarrollo urbanístico del sector donde se ubican los terrenos, de modo que los propietarios pudieran verse compensados con estas expectativas urbanísticas. Los propietarios, según el clausulado, conservaban la titularidad dominical privada a la espera de la aprobación definitiva del proyecto de compensación o de reparcelación, momento en el cual recibirían los aprovechamientos inherentes a los terrenos aportados. Todas las partes obtenían alguna ventaja con la firma de los convenios. Los propietarios, la posibilidad de participar en el desarrollo urbanístico del sector y obtener, de este modo, una mayor indemnización por sus terrenos; la Administración y la beneficiaria, poder obtener gratuitamente los terrenos y, en su caso, dilatar en el tiempo el pago de los justiprecios… Evidentemente, estos convenios quedaban en papel mojado si no se procedía a la sectorización del suelo y a la aprobación de estos proyectos, que es lo que finalmente ocurrió, pues el desarrollo urbanístico del sector no ha tenido lugar. Por esta razón en los convenios se fijaba una cláusula que limitaba en el tiempo los efectos del convenio si no se aprobaban los instrumentos de planeamiento necesarios. También es importante destacar que el Convenio <<Nueva Centralidad del Este>> sí fue suscrito expresamente por la Administración expropiante, no así el Convenio <<Los Ahijones>>, firmado únicamente por la concesionaria con cada propietario afectado. La Demarcación de Carreteras del Estado no muestra su consentimiento expreso a tales convenios. No existe ninguna resolución administrativa validando los citados convenios.”

La eficacia del convenio quedaba condicionada al desarrollo urbanístico del sector y que, sin éste, el único camino posible era el del procedimiento expropiatorio. Carece de sentido entender la cláusula sexta del convenio en los términos pretendidos por la concesionaria, pues ello llevaría al absurdo de prolongar sine die sus efectos aun cuando fuera evidente que los terrenos no iban a ser urbanizados.
 
Los convenios fueron celebrados entre propietarios y concesionaria-beneficiaria de la expropiación, sin intervención alguna de la Administración expropiante. Pero esos pretendidos convenios no se limitaban a la mera adquisición de los terrenos declarados de necesaria ocupación para la construcción de la carretera, sino que en sus cláusulas se establecían condiciones que afectaban de manera especial a la propia naturaleza de esa afectación, no solo de los terrenos directa y expresamente ocupados por la carretera, sino a su zona de influencia, de tal forma que, en puridad de principios, no se adquiría la propiedad de los terrenos por la Administración, y por esta de manera inmediata por la concesionaria que lo hacía en nombre de aquella, conforme cabe concluir de lo establecido, precisamente en el artículo 17 de la Ley de 1972. Muy al contrario, lo que se había pactado es un a modo de cesión de uso para la construcción de la carretera. Se alteraba de tal forma el régimen de la transmisión de la propiedad de los terrenos que la Administración había condicionado como al servicio de la obra pública, no de la concesionaria, que no solo requería el conocimiento y consentimiento de la Administración expropiante, caso de que pudiera otorgarse, sino que requería prácticamente el procedimiento de desafectación de los terrenos dadas las facultades demaniales que se veían afectadas. Es evidente que tan intensa afectación de la esos derechos no pueden quedar purgados, en cuanto a ese consentimiento, por el mero hecho de reflejarse en aquellas actas se hiciese referencia a dichos convenios, que no a su contenido.

No es que la Administración deba aceptar lo pactado entre expropiados y beneficiaria, sino que esos pactos, en su caso, quien debiera haber celebrado, en el mejor de los supuestos, era la Administración dado que afectaba a la declaración de necesidad de ocupación; y quien debiera haber tenido conocimiento sería la beneficiaria, pero no pretender que quien debe llevar el peso de ese pacto deba ser ella con conocimiento, y encima indirecto, por la Administración. En efecto, la posición de beneficiario, de conformidad con lo establecido en los artículos 2 y concurrentes de la Ley de Expropiación Forzosa y su Reglamento, se limita al pago del justiprecio, que ella no puede fijar, caso de no existir mutuo acuerdo, ni está en su disponibilidad la tramitación del procedimiento, en especial su duración. Es cierto, como en el recurso se sostiene, que el legislador confiere a la beneficiaria la posibilidad de celebrar convenidos para la fijación del valor de los bienes, pero exclusivamente sobre eso, su fijación y pago. Pero no condicionar dicha fijación a obligaciones que no son de su titularidad, como son las facultades del dominio público adquirido con la expropiación, que no son de la beneficiaria.


Francisco García Gómez de Mercado
Abogado


martes, 26 de diciembre de 2017

Consignación en caso de recurso sobre el justiprecio


La Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 2017 (RC 1769/2016), con cita de las precedentes de 23 de enero de 2017 (RC 2217/2015), 10 de febrero de 2017 (RC 2658/2015) y 9 de marzo de 2017 (RC 2902/2015), viene a aclarar algunas cuestiones relativas a la tradicional consignación de la diferencia entre la "cantidad concurrente" (importe en el que coinciden las hojas de aprecio enfrentadas) y el acuerdo del Jurado u órgano tasador, cuando el beneficiario recurre contra dicho acuerdo.

En primer lugar, se ratifica la doctrina tradicional de que en este supuesto existe litigio “en relación con el importe del justiprecio. En este supuesto entra en juego el apartado 2 del citado art. 50 LEF , conforme al cual el expropiado tiene derecho -y obligación la beneficiaria-recurrente- de recibir ese límite mínimo del justiprecio, representado, aquí, por el justiprecio ofrecido … (parte del justiprecio plenamente ejecutiva al margen de su impugnación jurisdiccional)”. Tal criterio venía ya expresado, por ejemplo, en las Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 1983, 17 de noviembre de 1983 o 17 de noviembre de 1984. La Sentencia de 12 de febrero de 1991 pareció ir en sentido opuesto (considerando que tal supuesto no constituía litigio a efectos de la consignación), pero el criterio que podemos llamar tradicional es confirmado por las Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1994,  30 de enero de 2001 (RC 651/1999), 11 de diciembre de 2006 y 23 de enero de 2007 así como las ahora comentadas.
 
Por otro lado, estas resoluciones, al igual que la precedente de 23 de enero de 2007, reconocen que en este caso no procede que la consignación se haga a disposición del expropiado sino a disposición del Tribunal.
 
Y, finalmente, confirman que esta consignación enerva la retasación, pero no el devengo de intereses, pues no tiene efectos liberatorios sino de garantía. Dice así la Sentencia de 20 de noviembre de 2017  que “los recurrentes parten del error de base de considerar que la consignación -cuando el justiprecio ha sido impugnado por la beneficiaria- de la cantidad que excede del límite mínimo ejecutivo de dicho justiprecio y de los intereses tiene efectos liberatorios de pago, por lo que, entiende que con ello se infringen los preceptos del C. Civil que dan cobertura al motivo. Y decimos que parte de un error pues esas consignaciones, así como el pago del límite mínimo del justiprecio, no tienen efectos liberatorios…, sino que su finalidad -interpretando el art. 50 LEF - no es otra, como decíamos en el Fundamento anterior, que la de garantizar al expropiado la entrega íntegra del justiprecio que definitivamente quede fijado, con los intereses (como destinatario último de tal consignación)”. Con todo, sorprende que, aunque sea de pasada, se diga que el pago del límite mínimo del justiprecio (la “cantidad concurrente”) tampoco tiene efectos liberatorios, pues en tal caso el importe sí se abona efectivamente al expropiado.
Francisco García Gómez de Mercado
Abogado
 

jueves, 16 de noviembre de 2017

Valoración de construcciones, edificaciones e instalaciones


1. Concepto

Según el art. 4 RV, “A efectos de lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Suelo y en este Reglamento, se entenderá por: (…) 2. Construcción, las edificaciones e instalaciones definidas en los apartados 3 y 4 de este artículo, excepto aquellas de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta, como son los tinglados y cobertizos de pequeña entidad. 3. Edificación, las obras de nueva construcción y de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o parcial que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio. Asimismo, las obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección. Se considerarán comprendidas en la edificación, sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio. 4. Instalación, el resto de elementos físicos inmovilizados permanentemente que no tengan la consideración de edificaciones de acuerdo con lo establecido en el apartado anterior”.

El concepto de instalaciones tiene pues, un carácter residual. Como tales, por ejemplo, deberán valorarse elementos distintos de construcciones y edificaciones, como un vallado (STS 19-7-2001, RJ 8021).

2. Exigencia de legalidad

En todo caso, para valorarse, es preciso que las obras, edificaciones e instalaciones se ajusten “a la legalidad al tiempo de la valoración” y “sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo”, como se dice respecto del suelo rural, o “que se ajusten a la legalidad”, como se exige en suelo urbanizado (art. 35.3 TRLS15). Por tanto, en primer lugar deben ser legales. Señala el art. 35.3 TRLS15 que “se entiende que las edificaciones, construcciones o instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística” (lo que reitera el art. 5.1 RV). Esto es, será normalmente precisa la licencia municipal de obras (arts. 1 RDU y 151.1 LSCM) con carácter previo, o bien que se haya obtenido la legalización de las obras con posterioridad a éstas, pero siempre antes de la fecha de valoración, que recordemos es la del inicio del expediente de justiprecio individual o la exposición al público de la tasación conjunta (art. 34.2 b) TRLS15).

En cuanto a la ruina, a título de ejemplo el art. 198.2 de la LUC precisa que “Se declara el estado ruinoso de una construcción o de parte de una construcción en los supuestos siguientes: a) Si los daños comportan la necesidad de una verdadera reconstrucción del edificio porque no son reparables técnicamente por los medios normales. b) Si el coste de las obras de reparación necesarias para cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad, en el caso de viviendas u otros de similares para otros usos, es superior al 50% del coste de una construcción de nueva planta de características similares a la existente, en cuanto a la dimensión y el uso. c) Si es preciso ejecutar obras imprescindibles para la estabilidad de la edificación y la seguridad de las personas, no autorizables en virtud del ordenamiento urbanístico en vigor”. Por su parte, según el art. 5.3 RV, “A los efectos de este Reglamento, se considerará que la edificación se encuentra en situación de ruina física cuando concurran los requisitos de antigüedad y estado de conservación establecidos por la legislación urbanística aplicable”, y el Anexo II del Reglamento considera estado ruinoso “Cuando se trate de edificaciones, construcciones o instalaciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina”. De este modo, si las construcciones están sujetas a demolición por su ilegalidad, no deben ser valoradas (STS 1-2-2006, RJ 10141), pero tampoco aunque su estado ruinoso no haya sido declarado. Como regla lógica y proporcional, el art. 5.4 RV estatuye que “En el supuesto de que la ruina o que la condición de ilegal afecte sólo a una parte de la edificación, en la valoración se considerará sólo aquella parte de la edificación que no se encuentre en situación de ruina física, o que esté ajustada a la legalidad”.

Ahora bien, ciertas construcciones, aun no habiendo cumplido con la ley, pueden deber ser respetadas, en la llamada situación de fuera de ordenación (edificación que era legal conforme a un planeamiento anterior pero que es disconforme con el planeamiento en vigor), en cuyo caso hay que tener en cuenta que tales situaciones no se asimilan completamente a la ilegalidad. Es más, en general, la situación de fuera de ordenación permite el mantenimiento de la construcción, bien que limitándose a su conservación. Así pues, como habíamos propuesto con anterioridad a la LS de 2007, deberá aceptarse y valorarse la edificación fuera de ordenación, en los términos que establece, por ejemplo, el artículo 64 b) de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid de 17 de julio de 2001, el cual previene, como efecto de la alteración del planeamiento: “La declaración en situación de fuera de ordenación de las instalaciones, construcciones y edificaciones erigidas con anterioridad que resulten disconformes con la nueva ordenación, en los términos que disponga el Plan de Ordenación Urbanística de que se trate. A los efectos de la situación de fuera de ordenación deberá distinguirse, en todo caso, entre las instalaciones, construcciones y edificaciones totalmente incompatibles con la nueva ordenación, en las que será de aplicación el régimen propio de dicha situación legal, y las que sólo parcialmente sean incompatibles con aquélla, en las que se podrán autorizar, además, las obras de mejora o reforma que se determinen. Son siempre incompatibles con la nueva ordenación, debiendo ser identificadas en el Plan de Ordenación Urbanística, las instalaciones, construcciones y edificaciones que ocupen suelo dotacional o impidan la efectividad de su destino”. En suma, aunque el plan ya no reconozca la antigua edificabilidad, es razonable y acomodado a nuestro ordenamiento que se justiprecien y paguen las edificaciones fuera de ordenación compatibles con el nuevo planeamiento, que, por tanto, pueden continuar por el resto de su vida útil, y así el art. 35.3 in fine TRLS15 dispone que “Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil” ( establecida en número de años en el Anexo III del RV). Pero tal tratamiento no se deberá dispensar a las construcciones incompatibles ni tampoco las que ya en su día fueron ilegales en aquellos supuestos de imprescriptibilidad de la acción para el restablecimiento de la legalidad urbanística.

A la situación de fuera de ordenación se suele asimilar la de infracción prescrita, pero el Reglamento confiere a ésta el tratamiento de la construcción ilegal. Así, el art. 5.2 RV (quizá excediendo del marco legal) establece que “Sin perjuicio de lo dispuesto en la Disposición transitoria quinta del texto refundido de la Ley de Suelo [que fue derogada], en los supuestos de edificaciones, construcciones e instalaciones no ajustadas a la legalidad al tiempo de su valoración y para las que no proceda dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, se procederá de la forma siguiente: a) En suelo en situación de rural, en ningún caso serán objeto de valoración y tampoco serán tenidas en consideración a los efectos del cálculo de la renta de la explotación. b) En suelo en situación de urbanizado, edificado o en curso de edificación, no se computarán a los efectos de la tasación conjunta a que alude en la letra a) del apartado 2 del artículo 24 del texto refundido de la Ley de Suelo”.

También cabe mencionar aquí la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 2017 (RC 3415/2015), ponente Excma. Sra. Dña. Inés HUERTA GARICANO, la cual analiza la valoración de unos pozos privados, carentes de concesión, pero dotados de apoyo en las disposiciones transitorias de la Ley de Aguas (por lo que, aun sin concesión, no pueden considerarse ilegales sin más).

Por otra parte, en el suelo rural, las edificaciones, construcciones o instalaciones así como los sembrados y las plantaciones deben ser compatibles con el uso considerado para su valoración, esto es, como se trata de suelo rural, es necesario que sean elementos admisibles en este suelo. Recordemos que los propietarios del suelo rural tendrán derecho a usar, disfrutar y disponer de su propiedad de conformidad con la naturaleza de los terrenos, debiendo destinarla a fines agrícolas, forestales, ganaderos, cinegéticos u otros vinculados a la utilización racional de los recursos naturales, y dentro de los límites que, en su caso, establezcan las leyes o el planeamiento (Cfr. arts. 13 TRLS15 y 147 y ss. LSCM). En la legislación urbanística de las Comunidades Autónomas, con diferencias entre ellas, las correspondientes obras están sujetas a licencia municipal (necesaria para su legalidad) y, además, aunque de forma excepcional, en este suelo podrán autorizarse construcciones propias de actividades rústicas que superen ciertos umbrales y viviendas asociadas, equipamientos que deban localizarse en suelo rural (energía, obras públicas, recreo, etc.) y casas rurales y campings, en estos casos con carácter previo a la licencia municipal, deben cumplimentarse diversos trámites de información pública e informes sectoriales, y obtenerse informe vinculante, “calificación urbanística” o aprobación definitiva de un proyecto especial por la Administración autonómica (Comisión de Urbanismo). Las construcciones correspondientes tanto a los usos ordinarios como a estos usos excepcionales, si se han tramitado correctamente, serán valorables, pero no otras (p.ej. las viviendas construidas ilegalmente en suelo rural).

3 Reglas de valoración

El último párrafo del art. 35.3 TRLS15 dispone que “la valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil”, cuestión esta última que ya hemos advertido (lo cual repite el art. 6.5 RV). La valoración de las edificaciones por el coste de reposición con las deducciones correspondientes por antigüedad y estado de conservación es un criterio perfectamente afirmado en las diferentes normativas valorativas y la Jurisprudencia (Cfr. p.ej. STS 16-12-2002, RJ 632/2003).

Para GONZÁLEZ DE BUITRAGO, “la teoría tradicional considera que la depreciación por antigüedad sólo debe aplicarse sobre el costo de la construcción, principio erróneo porque es el inmueble en su conjunto el que, con el tiempo, experimenta una progresiva disminución de valor”. Con todo, dicha teoría tradicional es la imperante. Por otro lado, también podría considerarse que, en ocasiones, la antigüedad podría no depreciar la edificación, o no hacerlo del modo ordinario, si, precisamente, esa antigüedad le da un valor especial al inmueble, como sucede con los bienes artísticos, en los que la imitación del mismo bien recién hecha vale menos que el antiguo, tal y como sí prevé, para las valoraciones catastrales, la norma 12 del Real Decreto 1020/93, de 25 de junio de 1993 (esto es, por ejemplo, el Alcázar de Segovia no vale menos del coste de reposición por ser antiguo, sino más).

Precisamente para los bienes de carácter histórico-artístico, el artículo 78 LEF previene que el justo precio de los bienes se determinará mediante tasación pericial por una Comisión especial. Como señala GARCÍA DE ENTERRÍA, la especialidad de las expropiaciones de bienes de valor artístico, histórico y arqueológico, justificada en este caso por la especial naturaleza de los bienes y la dificultad de valorarlos, se reduce a la sustitución del Jurado de Expropiación por una Comisión ad hoc compuesta por tres académicos, designados, respectivamente, por el Instituto de España (constituido por la agrupación de las Reales Academias), el Ministerio de Educación Nacional (hoy el de Educación y Cultura, o la Consejería de Cultura de la Comunidad Autónoma, cuando sea ésta la expropiante) y el propietario expropiado. Por lo demás, la resolución de la Comisión es equiparable a las del Jurado de Expropiación, a efectos de su posible impugnación (STS 25-6-1985, RJ 4174), a través del recurso contencioso-administrativo, conforme al art. 126 LEF, como reconocen el art. 84 LEF, al someter las cuestiones derivadas de la aplicación de lo dispuesto en el capítulo correspondiente a la jurisdicción contencioso‑administrativa, y, más concretamente, el art. 96.4 REF, conforme al cual "el acuerdo de la Comisión podrá ser impugnado ante la Jurisdicción Contencioso-administrativa, conforme a lo dispuesto en el artículo 126 de la Ley". También es aquí aplicable la presunción de acierto de las resoluciones del Jurado (STS 16-7-2002, RJ 7995).

Fuera de los supuestos de bienes de carácter histórico o artístico y aunque esta excepción no viene contemplada, es aplicable la minoración del valor derivado del coste de reposición mediante la ponderación de la antigüedad y el estado de conservación. A estos efectos, el Anexo II del Reglamento de Valoraciones contiene una serie de coeficientes correctores por antigüedad y estado de conservación y prevé que “El estado de conservación de las edificaciones, construcciones e instalaciones se determinará de acuerdo con los siguientes criterios: a) Normal: Cuando a pesar de su edad, cualquiera que fuera ésta, no necesiten reparaciones importantes. b) Regular: Cuando presenten defectos permanentes, sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad. c) Deficiente: Cuando precisen reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad. e) Ruinoso: Cuando se trate de edificaciones, construcciones o instalaciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina”.

A su vez se atiende a la antigüedad en porcentajes de su vida útil máxima, prevista en el Anexo III. Así, los coeficientes correctores van desde 0 (para estado de conservación normal y antigüedad 0%) a 1 (aplicable siempre en estado ruinoso o cuando la antigüedad es 100%). Es decir, el coeficiente 1 anula el valor de reposición y el coeficiente 0 lo mantiene íntegro. La Ley y el Reglamento solo se ocupan específicamente, como luego veremos, de la valoración de las construcciones en suelo rural (que deban valorarse con independencia), pero no en suelo urbanizado.

De este modo, el art. 35.3 TRLS15 señala que “En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el apartado 2 del artículo 37”: es decir, la edificación se valora en el método de comparación y la aplicación del método residual solo referido al suelo es únicamente un valor mínimo de garantía (para ambas cosas). ¿Y en el suelo urbanizado no edificado? Como no está "edificado" la Ley y el Reglamento no se preocupan de valorar sus edificaciones, pero puede haber otras construcciones o instalaciones que sí deban valorarse. Lógicamente algunas instalaciones pueden ser inútiles para el posterior proceso edificatorio pero otras pueden ser útiles y susceptibles de valoración en este momento.

Aun no referida al vigente TRLS15, podemos citar la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 1997 (RJ 9353): "esta Sala tiene declarado que el principio de indemnidad total, que inspira la institución de la expropiación forzosa, conlleva que, junto con el suelo, valorado con arreglo a las normas establecidas por el ordenamiento legal vigente, deba abonarse también el justiprecio correspondiente a las construcciones que se hallen en la finca expropiada, que tienen un valor económico y de las cuales se priva a su propietario. No puede, en consecuencia, entenderse que los criterios de valoración urbanística del suelo, en la medida en que tienen en cuenta consideraciones relativas al volumen edificable, impidan por ello apreciar como concepto independiente el del vuelo, tal como la Jurisprudencia de esta Sala viene declarando de modo constante (Sentencia de 24 de enero de 1997 [RJ 6731], entre otras)".

Por lo que se refiere al suelo rural, el art. 18 RV dispone:

“1. La valoración de las edificaciones, construcciones e instalaciones que sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidas en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes entendiendo por tales aquellas que no hayan participado en modo alguno en la obtención de las rentas consideradas en la valoración ni sean susceptibles de generar rentas de explotación, se realizará aplicando la siguiente expresión:

V = VR- (VR- VF) . ß

Siendo: V = Valor de la edificación, construcción o instalación, en euros.
VR = Valor de reposición bruto, en euros.
VF = Valor de la edificación, construcción o instalación al final de su vida útil en euros.
β = Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación.

2. El valor de reposición bruto será el resultado de sumar al valor de mercado de los elementos que integran los costes de ejecución material de la obra en la fecha a la que debe entenderse referida la valoración, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para construir una edificación, construcción o instalación de similares características utilizando tecnología y materiales de construcción actuales.

3. El valor de la edificación, construcción o instalación al final de la vida útil, se determinará de acuerdo con las características de la misma y no podrá ser superior al 10 por ciento del valor de reposición bruto.

4. El coeficiente corrector β, por antigüedad y estado de conservación, será el recogido en la tabla que figura en el Anexo II, cuyo fundamento matemático es la siguiente expresión:

 ß = 1 - [1 - (a + a2) / 2] . C

Siendo:
a = Antigüedad.
C = Coeficiente corrector según estado de conservación.
Como antigüedad se tomará el porcentaje transcurrido de la vida útil de la edificación, construcción o instalación. A tal efecto, se considerarán los años completos transcurridos desde la fecha de su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral, hasta la fecha a la que deba entenderse referida la valoración y la vida útil se establecerá en función de las características de la edificación, construcción o instalación sin que pueda ser superior a los valores establecidos en la tabla del Anexo III.
A los efectos de la determinación de la fecha de construcción, reconstrucción o rehabilitación integral, cuando sobre la edificación, construcción o instalación se hubieran realizado obras de reforma o rehabilitación posteriores a su fecha de construcción o implantación, la fecha de antigüedad de cálculo se determinará de acuerdo con la siguiente expresión:

 Fa = Fc + (Fr - Fc) × i

Siendo:
Fa = fecha de antigüedad a efectos del cálculo.
Fc = fecha de construcción o implantación.
Fr = fecha de reforma o rehabilitación
i = Coeficiente que contempla el tipo de reforma. El Coeficiente i adoptará un valor entre 0 y 1, según el grado de reforma o rehabilitación parcial, en función del coste de las obras en relación con el total de una rehabilitación integral”.

Los anexos II y III son los ya mencionados anteriormente.

Francisco García Gómez de Mercado
Abogado